หลักเกณฑ์การซื้อบ้านที่ดินห้องชุดของคนต่างด้าว

หลักเกณฑ์การขอได้มาซึ่งที่ดินหรือห้องชุดของคนต่างด้าวและบุคคลที่เกี่ยวข้องกับคนต่างด้าว
แหล่งที่มา : กรมที่ดิน

..................................................

1. กรณีคนต่างด้าวขอได้มาซึ่งที่ดิน ปัจจุบันคนต่างด้าวไม่สามารถขอได้มาซึ่งที่ดินโดยอาศัย บทสนธิสัญญาตามนัยมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินได้อีกต่อไป เนื่องจากประเทศไทยได้บอกเลิก บทสนธิสัญญาเกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินกับนานาประเทศหมดแล้ว คนต่างด้าวจึงไม่สามารถ ที่จะขอได้มาซึ่งที่ดินตามบทบัญญัติดังกล่าวได้อีก เว้นแต่จะเป็นการรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ตามนัยมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือเป็นการขอได้มาซึ่งที่ดินตามกฎหมายอื่น แต่อย่างไรก็ดี คนต่างด้าวอาจขอได้มาซึ่งที่ดินได้หากได้นำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท โดยให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี โดยในการขอได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวจะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ตามนัยมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยในกฎกระทรวงอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้

2. กรณีคนต่างด้าวขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คนต่างด้าว หรือ นิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว จะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในประเทศไทยได้ต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ 2 ประการ หากขาดหลักเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่งก็ไม่อาจที่จะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ กล่าวคือ

2.1 ต้องเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามที่กฎหมายกำหนดไว้กรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้

(1) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมาย ว่าด้วยคนเข้าเมืองหลักฐานที่แสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้ และจะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คือ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (แบบตม.11,ตม.15 หรือ ตม.17 อย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่กรณี) ซึ่งออกให้โดยกองตรวจคนเข้าเมือง สำนักงานตำรวจแห่งชาติ หรือสำหรับคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าว ซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คน ต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในกรณีนี้ได้ โดยไม่ต้องนำ หนังสือเดินทางมาแสดงอีก

(2) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนหลักฐานที่แสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้ และจะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คือหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทยตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

(3) เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวที่กำหนดไว้ในมาตรา 97 และมาตรา 9แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ในกรณีนี้ และจะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คือ หลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย เช่น บริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ต้องแสดงหลักฐานหนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัท กรมทะเบียนการค้ากระทรงพาณิชย์ เป็นต้น

(4) เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวพ.ศ.2542และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้ และจะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คือ หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่รับรองว่าเป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

(5) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามนัยมาตรา 19 (5) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่า ค่าห้องชุดที่จะซื้อ ดังต่อไปนี้

(5.1) กรณีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรให้แสดงหลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใด ดังนี้

(5.2) กรณีหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ ให้แสดงหลักฐานหนังสือรับรองของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งรับรองการถอนเงินจากบัญชีเงินฝากที่เป็นเงินบาทของผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ เพื่อนำมาซื้อห้องชุด

(5.3) กรณีหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศให้แสดงหลักฐาน ดังนี้

(5.3.1) ในกรณีที่การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศเพื่อนำมาขายให้ธนาคารพาณิชย์ เพื่อรับเงินบาทในจำนวนเงินที่เกินกว่า 5,000 ดอลลาร์สหรัฐอเมริกาหรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้สำเนาแบบ ธ.ต.3 ที่ธนาคารพาณิชย์จัดให้ผู้ขายเงินตราต่างประเทศที่ยื่นประกอบการขอขายเงินตราต่างประเทศนั้นอนึ่ง หลักฐานตามข้อ 5.1 หรือข้อ 5.2 หรือข้อ 5.3 ข้อหนึ่งข้อใด หรือหลายข้อรวมกัน ต้องมีจำนวนเงินไม่น้อยกว่าราคาค่าห้องชุดที่ซื้อ

2.2 โดยการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังกล่าวในข้อ 2.1 เมื่อรวมกันแล้วจะต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 ก.สำหรับอาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในข้อ 2.1 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราร้อยละสี่สิบเก้า อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาลเมืองหรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กำหนดในกฎกระทรวง และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้ เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้าไร่ แต่ในการขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนี้ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวงทั้งนี้ตามนัยมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ.2542 และ ข.เมื่อครบกำหนดเวลาห้าปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ.2542 ใช้บังคับ (วันที่ 28เมษายน 2542) กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อ ก.และให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่ได้ห้องชุดมาตามข้อ ก.หรือคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่ระบุไว้ใน 2.1 ซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อเนื่องจากคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าว ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้ว่าจะเกิดอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ทั้งนี้ตามนัยมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3)พ.ศ.2542

3. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีหรือเคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวและบุคคลสัญชาติไทยที่เป็นบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าว ขอได้มาซึ่งที่ดิน

3.1 กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสโดยชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าว ขอซื้อที่ดินหรือขอรับโอนที่ดินในกรณีอื่นที่คล้ายคลึงกันในระหว่างสมรส หากสอบสวนแล้ว ผู้ขอและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่าเงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมด เป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไป แต่ถ้าหากคนต่างด้าวที่เป็นคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทยไม่ยืนยันตามนัยดังกล่าวหรือยันยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่า เงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นสินสมรสเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเสร็จแล้ว ก็จะส่งเรื่องไปให้กรมที่ดินเพื่อขอคำสั่งรัฐมนตรีตามนัยมาตรา 74 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งการขอคำสั่งดังกล่าวเป็นการขอคำสั่งไม่อนุญาตให้ซื้อหรือรับโอนที่ดิน

3.2 กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสโดยมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอซื้อที่ดินหรือขอรับโอนที่ดินในกรณีอื่นที่คล้ายคลึงกันในระหว่างที่อยู่กินฉันสามีภรรยากับคนต่างด้าว หากสอบสวนแล้ว ผู้ขอและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่าเงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมด เป็นทรัพย์ส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียวมิใช่ทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไปแต่ถ้าหากคนต่างด้าวที่เป็นคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทยไม่ยืนยันตามนัยดังกล่าว หรือยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่า เงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วน เป็นเงินที่ทำมาหาได้ร่วมกันเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเสร็จแล้วก็จะส่งเรื่องไปให้กรมที่ดินเพื่อขอคำสั่งรัฐมนตรี ตามนัยมาตรา 74 วรรคสองแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งการขอคำสั่งดังกล่าวเป็นการขอคำสั่งไม่อนุญาตให้ซื้อ หรือรับโอนที่ดิน

สำหรับกรณีที่คู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทย ที่ประสงค์จะซื้อที่ดินหรือห้องชุดนั้นอยู่ต่างประเทศ และไม่สามารถไปยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคู่สมรสต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ว่าเงินที่บุคคลสัญ-ชาติไทยนำมาซื้อที่ดินหรือห้องชุดทั้งหมดเป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยนั้นให้สถานเอกอัครราชทูต สถานกงสุล หรือโนตารีปัปลิค บันทึกถ้อยคำคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ให้ได้ใจความว่า เงินทั้งหมดที่บุคคลสัญชาติไทยนำไปซื้อที่ดินหรือห้องชุดนั้นเป็นเงินหรือทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสที่เป็นบุคคลสัญชาติไทยทั้งหมด ไม่มีส่วนใดส่วนหนึ่งเป็นสินสมรส หรือเป็นทรัพย์สินที่คู่สมรสต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วยแต่อย่างใด แล้วรับรองว่าบุคคลที่ทำหนังสือนั้นเป็นคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทยจริง เสร็จแล้วส่งหนังสือฉบับนั้นทางไปรษณีย์ถึงอธิบดีกรมที่ดิน กรมที่ดินกรุงเทพมหานคร 10200 ประเทศไทย และสำเนาให้ผู้ที่ประสงค์จะซื้อที่ดินหรือห้องชุด ถือมามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินที่จะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ก็จะดำเนินการให้ได

้อนึ่ง สำหรับกรณีคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวที่ซื้อ หรือถือครองที่ดินหรือห้องชุดหลังสมรส โดยแจ้งหรือยื่นเอกสารเป็นเท็จต่อเจ้าหน้าที่ ก่อนที่กระทรวงมหาดไทยจะมีหนังสือด่วนที่สุดที่มท 0710/ว 792 ลงวันที่ 23 มีนาคม 2542 และกรมที่ดินมีหนังสือ ที่ มท 0710/ว 34167 ลงวันที่ 6 ตุลาคม2542 ให้คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายมายืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคู่สมรสต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินหรือห้องชุดทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกันเสร็จแล้วให้เจ้าพนักงานที่ดินเก็บเข้าสารบบไว้และหากคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวอยู่ต่างประเทศและไม่สามารถไปยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคู่สมรสต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ก็ให้ดำเนินการเช่นเดียวกับกรณีคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทย ที่ประสงค์จะซื้อที่ดินหรือห้องชุดอยู่ต่างประเทศ เสร็จแล้วนำมามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินเก็บเข้าสารบบไว้

3.3 กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอรับให้ที่ดินในระหว่างสมรส หรือระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยากัน หากสอบสวนแล้วเป็นการรับให้ในฐานะที่เป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว มิได้ทำให้คนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของในที่ดินร่วมด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมให้ต่อไป แต่ถ้าหากเป็นการรับให้ในฐานะที่เป็นสินสมรส หรือมีผลทำให้คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วยเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเสร็จแล้ว ก็จะส่งเรื่องไปให้กรมที่ดินเพ่อเสนอขอคำสั่งรัฐมนตรี ตามนัยมาตรา 74 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งการขอคำสั่งดังกล่าวเป็นการขอคำสั่งไม่อนุญาตให้รับให้ที่ดิน

3.4 กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่เคยมีคู่สมรสเป็นคนคนต่างดาวแต่ได้หย่าขาดจากกันหรือเลิกร้างกันแล้ว ขอทำนิติกรรมให้ได้มาซึ่งที่ดิน หากสอบสวนแล้วไม่ปรากฏพฤติการณ์หลีกเลี่ยงกฎหมายพนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไป

3.5 กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่เป็นบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าวทำนิติกรรมให้ได้มาซึ่งที่ดิน หากสอบสวนแล้วไม่ปรากฏพฤติการณ์หลีกเลี่ยงกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไป

4.กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีหรือเคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวและบุคคลสัญชาติไทยที่เป็นบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าวขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด

4.1 กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอซื้อหรือขอรับให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุด ในฐานะที่เป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์สินส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว (ย่อมถือว่ากรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นของบุคคลสัญชาติไทย) หรือกรณีบุคคลสัญชาติไทยที่เคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวแต่ได้หย่าขาดจากกันหรือเลิกร้างกันแล้ว หรือกรณีบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าวที่มีสัญชาติไทยขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ให้พิจารณาเช่นเดียวกับกรณีตาม 3.1 ถึง 3.5 โดยอนุโลม

4.2 กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวนำเงินที่เป็นสินสมรส หรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน แล้วแต่กรณี มาขอซื้อห้องชุดไม่ว่าจะใช้ชื่อบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือใช้ชื่อร่วมกับคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างด้าวเป็นสำคัญ โดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้น ต้องเป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา 19 (1) หรือ (2) หรือ (5) แล้วแต่กรณี คู่สมรสที่เป็นคนไทยจึงมีสิทธิขอซื้ห้องชุดได้ตามสิทธิของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวและต้องถือว่าห้องชุดนั้นคนต่างด้าวเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมด เพราะกรรมสิทธิ์ในห้องชุดไม่อาจแบ่งแยกได้ และการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต้องอยู่ภายใต้บทบัญญัติตามมาตรา 19 ทวิ

4.3 กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอรับให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุด ในฐานะเป็นสินสมรส หรือทำให้คนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วยคนต่างด้าวซึ่งเป็นคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทยนั้น ต้องเป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา 19 (1) หรือ (2) และต้องถือว่ากรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นเป็นของคนต่างด้าวทั้งหมด และอยู่ภายใต้บังคับบทบัญญัติมาตรา 19 ทวิด้วยส่วนบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ตามมาตรา 19 (5) ไม่อาจรับให้กรรมสิทธิ์ในฐานะเป็นสินสมรสได้ เนื่องจากกรณีตามมาตรา 19 (5) เป็นการขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวในลักษณะของการซื้อขายซึ่งต้องมีการชำระค่าห้องชุดหลักฐานประกอบการพิจารณากรณีคนต่างด้าวขอได้มาซึ่งที่ดินโดยการขอรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

          1.สำเนาใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าว ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ออกให้ หรือ
          2.สำเนาหนังสือเดินทางที่เจ้าหน้าที่ออกให้ หรือ
          3.สำเนาหนังสือรับรองของเจ้าหน้าที่พนักงานกงสุลหรือสถานทูตที่ผู้นั้นสังกัดอยู่ หรือ
          4.สำเนาหนังสือแสดงสัญชาติ (Emergency Certificate) ซึ่งกระทรวงการต่างประเทศออกให้เป็นการชั่วคราว
          5.สำเนาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแปลงที่ขออนุญาต
          6.สำเนาทะเบียนบ้านที่มีชื่อผู้ขอรวมผู้ที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านดังกล่าวทุกคน (ถ้ามี)
          7.สำเนาหลักฐานการตายของเจ้าของมรดก เช่นมรณบัตร
          8.สำเนาพินัยกรรม (ถ้ามี)
          9.ถ้าผู้ขอ ขอรับมรดกในฐานะเป็นคู่สมรสของเจ้ามรดกให้แสดงหลักฐานการสมรส (ถ้ามี)
          10.ถ้าผู้ขอ เป็นบิดาเจ้าของมรดก ต้องมีทะเบียนสมรสกับมารดาเจ้ามรดก หรือหลักฐานการรับรองบุตร
          11.ถ้าผู้ขอเป็นบุตรบุญธรรมของเจ้ามรดก ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรม
          12.ถ้ามีกรณีพิพาทเกี่ยวกับมรดก ต้องแสดงหลักฐานสัญญาประนีประนอมยอมความ หรือคำพิพากษาถึงที่สุด
          13.หลักฐานการปิดประกาศ (ถ้ามี)
          14.หนังสือมอบอำนาจให้ทำนิติกรรมพร้อมหลักฐานของผู้รับมอบอำนาจ (ถ้ามี)
          15.แบบคำขออนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินฯ (ต.1)
          16.คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ (ท.ด.1 หรือ ท.ด.1 ก.)
          17.บันทึกการสอบสวนการขอจดทะเบียนโอนมรดก (ท.ด.8 หรือ ท.ด.9)
          18.คำพิพากษาศาล กรณีผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล (ถ้ามี)
          19.บันทึกถ้อยคำ (ท.ด.16) ของผู้ขอรับมรดก โดยให้สอบสวนตามนัยข้อ 5 ของหนังสือที่อ้างถึง1 ประกอบกับหนังสือที่อ้างถึง 2 และ 3 และจะต้องสอบสวนด้วยว่าบุคคลในครอบครัวของผู้ขอ คือคู่สมรสและบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะหรือที่บรรลุนิติภาวะแล้ว และยังอยู่ร่วมครัวเรือนเดียวกัน (ยกเว้นบุตรที่สมรสแล้ว แม้จะอยู่ร่วมครัวเรือนเดียวกันและหลานหรือบุคคลอื่นๆ) โดยดูตามหลักฐานทะเบียนบ้านว่ามีบุคคลใดถือครองที่ดินอยู่แล้วบ้างหรือไม่ ถ้ามีมีจำนวนกี่แปลง เนื้อที่เท่าไหร่ ใช้ทำประโยชน์อะไร และบ้านดังกล่าวใครเป็นเจ้าของ ตั้งอยู่ในที่ดินของใคร มีหลักฐานที่ดินอย่างไร
          20.หลักฐานที่แสดงว่าผู้ใดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านที่ผู้ขออาศัยอยู่ (ถ้ามี)
          21.สำเนาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน แปลงที่ผู้ขอและหรือบุคคลในครอบครัวของผู้ขอถือครองอยู่(ถ้ามี)
          22.ในการสอบสวนผู้ขอจะต้องทำบัญชีเครือญาติด้วย
          23.ต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการขอได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าว ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 47ข้อ 2 (8) รายละ 500 บาท แล้วนำใบเสร็จรับเงินติดเข้าเรื่องไว้ เจ้าหน้าที่ต้องสอบถามผู้ขอว่ามีความประสงค์จะจำหน่ายที่ดินแปลงนั้นไปในคราวเดียวกันหรือไม่ เนื่องจากกฎกระทรวงฉบับที่ 8 ข้อ 1 (3) ระบุว่าถ้าจะจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินไปต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีก่อน ดังนั้น ถ้าผู้ขอจะจำหน่ายไปในคราวเดียวกัน เช่น ยกให้แก่บุตรที่มีสัญชาติไทยต้องแจ้งให้ผู้ขอและผู้เกี่ยวข้องมายื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังกล่าวแล้วส่งเรื่องไปเพื่อขออนุญาตในคราวเดียวกัน ดังนี้
          24.คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ (ท.ด.1 หรือ ท.ด.1 ก)
          25.แบบการแจ้งไม่ใช้ที่ดิน (ต.3)
          26.สำเนาหลักฐานของผู้รับโอน เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน,สำเนาทะเบียนบ้าน ฯลฯ
          27.ต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียม (ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท)
          28.ถ้าผู้ขอไม่มีความประสงค์จะจำหน่ายที่ดินแปลงดังกล่าว เจ้าหน้าที่ต้องบันทึกถ้อยคำผู้ขอรับทราบว่า หากจะมีการจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินแปลงดังกล่าวไปในภายหลัง จะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีก่อน
          29.สำหรับเอกสารที่เป็นภาษาต่างประเทศให้ปฏิบัติตามกฎกระทรวง (พ.ศ.2540) ออกตามความในพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.2539
          30.สำเนาเอกสารทั้งหมดพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องรับรองสำเนาถูกต้องให้ครบถ้วนทุกฉบับพร้อมทั้งระบุชื่อและตำแหน่งให้ชัดเจน

อนึ่ง หากเป็นการโอนมรดกโดยผู้จัดการมรดกต้องจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้เรียบร้อยก่อนส่งเรื่องไปให้พิจารณา หรือโอนมรดกโดยไม่มีผู้จัดการมรดกต้องประกาศให้ครบกำหนดก่อนส่งเรื่องไปให้พิจารณา และเมื่อรัฐมนตรีอนุญาตแล้ว จึงจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดิน ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 47 ข้อ 2 (8) ไร่ละ 100 บาท เศษของไร่ให้คิดเป็นหนึ่งไร่(เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา/หัวหน้าส่วนแยก/เจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดินอำเภอ/ผู้ตรวจสอบ)สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ กองทะเบียนที่ดิน โทร.221-9189

ที่มา : กรมที่ดิน