หลักฐานที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลจะต้องนำมาแสดงในการซื้อห้อง
เรื่องหลักฐานที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต้องนำมาแสดงเพื่อขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด
แหล่งที่มา : กรมที่ดิน

เรื่อง หลักฐานที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว
ต้องนำมาแสดงเพื่อขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ห้องชุด

ตามที่กรมที่ดินได้วางหลักเกณฑ์เป็นทางปฏิบัติ เกี่ยวกับหลักฐานที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่ง กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวจะต้องนำมาแสดงเพื่อขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด รวมทั้งกรณี บุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว หรือบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าว ขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ ในห้องชุดไปแล้ว นั้น

เนื่องจากได้มีการประกาศใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ.2542 ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าว ได้บัญญัติแก้ไขความในมาตรา 19 (5) มาตรา 19 ทวิ และมาตรา 19 ตรี (5) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2534 อีกทั้ง กระทรวงมหาดไทยได้วางทางปฏิบัติเกี่ยวกับ กรณี บุคคลสัญชาติไทยที่มีหรือเคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว และบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าวที่มีสัญชาติไทย ขอได้มาซึ่งที่ดินใหม่ตามนัยมาตรา 74 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

กรมที่ดินพิจารณาแล้วเห็นว่า เพื่อให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ.2542 และมาตรา 30 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 จึงให้ยกเลิกหลักเกณฑ์ในข้อ 5 ของหนังสือที่อ้างถึง 1 และให้ยกเลิกหนังสือที่อ้างถึง 2,3 และ 4 ทั้งหมด โดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่ถือปฏิบัติ ดังนี้

1. คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามนัยมาตรา 19 (5) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อตามนัยมา ตรา 19 ตรี แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 2) พ.ศ.2539 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ.2542 ดังต่อไปนี้

1.1.กรณีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศ เข้ามาในราชอาณาจักรให้แสดงหลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใด ดังนี้

1.2 กรณีหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาท ของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศให้แสดงหลักฐาน หนังสือรับรองของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งรับรองการถอนเงินจากบัญชีเงินฝากที่เป็นเงินบาทของผู้มีถิ่นที่อยู่ นอกประเทศ เพื่อนำมาซื้อห้องชุด

1.3 กรณีหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศให้แสดงหลักฐาน ดังนี้ ในกรณีที่การถอนเงินฝากเงินตราต่างประเทศ เพื่อนำมาขายให้ธนาคารพาณิชย์ เพื่อรับเงินบาทในจำนวนเงินที่เกินกว่า 5,000 ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้สำเนาแบบ ธ.ต.3 ที่ธนาคารพาณิชย์จัดให้ ผู้ขายเงินตราต่างประเทศ ยื่นประกอบการขอขายเงินตราต่างประเทศนั้น ในกรณีที่การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ เพื่อนำมาขายกับธนาคารพาณิชย์เพื่อรับเงินบาทมีมูลค่าไม่เกิน 5,000 ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หลักฐานที่ธนาคารพาณิชย์ออกให้แก่ลูกค้า หรือหนังสือรับรองของธนาคารในการรับซื้อเงินตราต่างประเทศนั้น

อนึ่งหลักฐานตามข้อ 1.1 หรือข้อ 1.2 หรือข้อ 1.3 ข้อหนึ่งข้อใด หรือหลายข้อรวมกัน ต้องมีจำนวนเงินไม่น้อยกว่าราคาค่าห้องชุดที่ซื้อ

2. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมาย นำเงินที่เป็นสินสมรส หรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกันแล้วแต่กรณี มาขอซื้อห้องชุดไม่ว่าจะใช้ชื่อบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือใช้ชื่อร่วมกับคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างด้าวเป็นสำคัญโดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้น ต้องเป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา 19 (1) หรือ (2) หรือ (5) แล้วแต่กรณีคู่สมรสที่เป็นคนไทย จึงจะมีสิทธิขอซื้อห้องชุดได้ตามสิทธิของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว และต้องถือว่าห้องชุดนั้น คนต่างด้าวเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมด เพราะกรรมสิทธิ์ในห้องชุดไม่อาจแบ่งแยกได้ การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้น ต้องอยู่ภายใต้บังคับบทบัญญัติมาตรา 19 ทวิ สำหรับหลักฐานของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ต้องนำมาแสดงในการขอซื้อห้องชุด ให้ถือปฏิบัติตามนัยข้อ 1 หรือข้อ 2 ของหนังสือที่อ้างถึง 1 หรือข้อ 1 ของหนังสือฉบับนี้ แล้วแต่กรณี

3. กรณี บุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมาย ขอรับให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุด ในฐานะเป็นสินสมรส หรือทำให้คนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วย แล้วแต่กรณี คนต่างด้าวซึ่งเป็นคู่สมรส ของบุคคลสัญชาติไทยนั้น ต้องเป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา 19 (1)หรือ (2) และต้องถือว่ากรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้น เป็นของคนต่างด้าวทั้งหมด และอยู่ภายใต้บังคับบทบัญญัติมาตรา 19 ทวิ ด้วย การขดรับให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดกรณีนี้ ก็ต้องแสดงหลักฐานของคนต่างด้าวที่เป็นคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทย ตามนัย ข้อ 1 หรือข้อ 2 ของหนังสือที่อ้างถึง 1 แล้วแต่กรณีส่วนบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ตามมาตรา 19 (15) ไม่อาจรับให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดในฐานะเป็นสินสมรสได้เพราะกรณีตามมาตรา 9 (5) เป็นการขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวในลักษณะของการซื้อขายซึ่งต้องมีการชำระค่าห้องชุด ตามนัยมาตรา 19 ตรี (5)

4. คนต่างด้าวตามมาตรา 19 (5) ชำระค่าห้องชุดโดยการโอนเงินทางโทรเลข หรือส่งเงินผ่านเข้ามาในบัญชีเงินฝากของ เจ้าของโครงการอาคารชุด หรือส่งเงินเข้ามาเป็นตั๋วแลกเงิน (BANK DRAFT)ซึ่งระบุชื่อเจ้าของโครงการอาคารชุด เป็นผู้รับเงิน โดยผู้ซื้อที่เป็นคนต่างด้าวนั้นไม่ได้เดินทางเข้ามาในประเทศไทย หรือมิได้เปิดบัญชีเงินฝากไว้ในประเทศไทย เมื่อเจ้าของโครงการอาคารชุดขายเงินตราต่างประเทศกับธนาคารรับอนุญาต ธนาคารรับอนุญาตจะระบุชื่อเจ้าของโครงการอาคารชุดเป็นผู้ขายเงินในแบบ ธ.ต.3 หรือในหนังสือรับรองของธนาคารรับอนุญาต (กรณีจำนวนเงินไม่เกินงวดละ 5,000 ดอลลาร์สหรัฐอเมริกาหรือเทียบเท่า) หากมีข้อความระบุไว้ชัดเจนในแบบ ธ.ต.3 หรือหนังสือรับรองของธนาคารว่าเงินตราต่างประเทศที่ขายให้แก่ธนาคารรับอนุญาตนั้น เป็นเงินที่คนต่างด้าวผู้ซื้อห้องชุดรายใด ส่งเข้ามาให้เจ้าของโครงการอาคารชุดเพื่อชำระค่าห้องชุดใด ในโครงการอาคารชุดนั้น แบบ ธ.ต.3 หรือหนังสือรับรองของธนาคารรับอนุญาตที่ระบุข้อความดังกล่าว ก็ใช้เป็นหักฐานแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในการขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ตามมาตรา 39 (5) ได้

5. ตัวแทนในต่างประเทศของเจ้าของโครงการอาคารชุด รับเงินค่าห้องชุดจากลูกค้าที่ซื้อห้องชุดซึ่งเป็นคนต่างด้าว ตามมาตรา 19 (5) หลายราย แล้วส่งเงินตราต่างประเทศเข้ามาให้เจ้าของโครงการ อาคารชุดรวมกันในคราวเดียวกัน เมื่อเจ้าของโครงการอาคารชุดนำเงินตราต่างประเทศไปขายให้กับธนาคารอนุญาต และธนาคารรับอนุญาตได้ระบุในแบบ ธ.ต..ว่าเป็นเงินที่คนต่างด้าวรายใดบ้างส่งเข้ามาเพื่อชำระค่าห้องชุด แต่มิได้ระบุวงเงินแยกเป็นของคนต่างด้าวแต่ละคน ประกอบกับบางรายส่งเงินเข้ามาเกินราคาห้องชุดที่ซื้อ เนื่องจากรวมค่าตกแต่งภายใน ค่าเฟอร์นิเจอร์ ไว้ด้วย เช่นนี้ย่อมใช้สำเนาแบบ ธ.ต.3 นั้นประกอบกับการบันทึกถ้อยคำ (ท.ด.16) ของเจ้าของโครงการ ว่าเงินตราต่างประเทศที่ขายให้ธนาคารรับอนุญาตนั้น เป็นของคนต่างด้าวรายใด เพื่อชำระค่าห้องชุด เป็นเงินเท่าใด เงินส่วนที่เกินจากราคาห้องชุดเป็นของรายใด จำนวนเท่าใด เป็นเงินค่าอะไร เป็นหลักฐานในการขอซื้อห้องชุดได้

6. การที่คนต่างด้าวตามมาตรา 19 (5) นำสำเนาหลักฐานแบบ ธ.ต.3ซึ่งมิได้ระบุว่าเป็นการซื้อห้องชุดใดของอาคารชุดใด ไว้ในแบบดังกล่าว มายื่นคำขอซื้อห้องชุด เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือแจ้งไปยังธนาคารรับอนุญาตที่ออกสำเนาหลักฐานแบบ ธ.ต.3ให้แก่คนต่างด้าวนั้น โดยขอความร่วมมือให้ธนาคารให้หมายเหตุไว้ในต้นฉบับแบบ ธ.ต.3 ดังกล่าว ฉบับของธนาคารฯ ว่า "แบบ ธ.ต.3 ฉบับนี้ นาย/นาง/นางสาว................ได้ใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนซื้อห้องชุดเลขที่...........ของอาคารชุด.............แล้วแต่วันที่ ............เดือน..............ปี............." ทั้งนี้เพื่อป้องกันมิให้คนต่างด้าวนั้นไปขอสำเนาแบบ ธ.ต.3 ดังกล่าว แล้วนำไปแสดงเพื่อขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอื่นอีก

7. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมาย ขอซื้อหรือขอรับให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุด ในฐานะที่เป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของตน แต่เพียงฝ่ายเดียว (ย่อมถือว่ากรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นของบุคคลสัญชาติไทย) หรือกรณีบุคคลสัญชาติไทยที่เคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวแต่ได้หย่าขาดจากกัน หรือเลิกร้างกันแล้ว หรือกรณีบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าวที่มีสัญชาติไทยขอทำนิติกรรมให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ถือปฏิบัติตามหนังสือที่อ้างถึง 5 แล้วแต่กรณี โดยอนุโลม

จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ และสั่งให้เจ้าหน้าที่ที่ดินถือเป็นทางปฏิบัติต่อไป

กองทะเบียนที่ดิน กรมที่ดิน โทร 2219-189 แฟกซ์.221-3873